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Les difficultés de reconstruction dans les copropriétés suite au passage du cyclone IRMA

 

 

Interview de Nicolas Nakache Directeur de l’agence Cagepa.

Le 6 septembre 2017, l’île de Saint-Martin a été dévastée par le cyclone Irma dont des vents supérieurs à 360 km/h provoquèrent six heures durant de nombreux dégâts représentant plus de 85% des habitations touchées pour un cout global avoisinant les 2 milliards d’euros.

Après plus de 8 mois et avant une nouvelle saison cyclonique qui démarrera le 1er juin prochain pour une durée de 6 mois, nous constatons que les travaux de remises en état peinent à commencer, notamment pour les nombreuses copropriétés de l’île.

Nous avons voulu en savoir plus et avons rencontré Nicolas NAKACHE représentant l’agence CAGEPA, l’un des syndics professionnels de Saint-Martin.

  • Racontez-nous comment avez-vous vécu le cyclone ?

Comme tous les Saint-Martinois, nous avons été très affectés par ce cyclone. Nos bureaux à Marigot ont été inondés et nous n’avions ni communication, ni électricité pendant plusieurs jours. Nous avons cependant tout mis en œuvre pour reprendre l’activité au plus vite et tenir informé nos clients. L’ensemble des copropriétés dont nous sommes responsables a été visité très vite.

  • Concrètement, qu’avez-vous fait ?

Premièrement, nous avons fait le tour de l’ensemble de nos biens sous gestion, constatant qu’ils avaient tous été touchés. Une fois les moyens de communication rétablis, il nous a fallu contacter les assureurs pour effectuer les déclarations, dans un contexte de KO total. Nous avons réussi, sans compter nos heures, à ce que l’ensemble des déclarations d’assurances des copropriétés que nous gérons soit effectué en moins de 10 jours après le passage d’Irma. Parallèlement, compte tenu des problèmes de communications, nous avons communiqué sur les réseaux sociaux pour informer nos clients des modalités de déclarations de sinistre car rappelons-le les assureurs locaux ont comme nous été durement touchés et ont dû faire face à une organisation spécifique suite à cette catastrophe naturelle exceptionnelle.

 

Ile de Saint Martin après le passage des ouragans Irma, José et Maria

  • Une fois les déclarations effectuées, comment les dossiers ont été pris en charge par les assureurs ?

Malheureusement, l’île ayant été la cible de plusieurs menaces de cyclones, celles-ci ont retardé l’arrivée des experts d’assurance venant de France et de Guadeloupe. Les premiers rendez-vous d’expertises n’étaient en réalité que de simples visites de reconnaissance et même si nous avons parfois dû relancer les assureurs, je reconnais que moins d’un mois après le passage du cyclone, toutes les copropriétés qui composent notre portefeuille avaient été visitées.

  • Quel était le but de ces expertises dites « visite de reconnaissance » ?

La façon dont elles se sont déroulées nous a vite mis en face de difficultés. Lors de ces visites, nous étions bien sûr accompagnés par les experts d’assurance mais aussi parfois des inspecteurs de compagnies d’assurance. Les visites étaient effectuées au pas de course et des montants dit « d’ouverture de dossier » nous étaient communiqués. Ces montants semblaient essentiellement permettre aux assureurs de provisionner leurs indemnisations mais aucune expertise proprement dite n’était réalisée. Il nous était demandé de communiquer à l’expert d’assurance des devis de remise en état.

  • Compte tenu de la situation sur l’île, comment avez-vous procédé pour obtenir ces devis ?

La situation était telle qu’il était impossible de faire établir des devis car les sociétés encore actives étaient déjà occupées à réparer ce qui pouvait encore l’être mais surtout, les dégâts étaient tels qu’ils nécessitaient l’intervention de spécialistes. Notre équipe s’est donc réunie et nous avons organisé nos tâches par priorité en tenant compte de quatre critères :

1. Nous assurer de la sécurité des habitations et des personnes

2. Engager des mesures conservatoires urgentes

3. Recenser les lots des copropriétaires non assurés privativement afin d’effectuer les déclarations auprès des assurances des copropriétés

4. Obtenir des propositions d’indemnisations exactes

Pour nous assurer de la sécurité des personnes, nous avons eu recours à des spécialistes et demandé aux assureurs la prise en charge d’honoraires de bureaux d’étude dont la mission est de confirmer ou pas la solidité et l’habitabilité des bâtiments les plus touchés. Nous avons également missionné des électriciens là ou un problème de mise en sécurité pouvait exister et certains équipements tels que les chauffe-eaux ont été débranchés par sauvegarde car rappelons-le plusieurs quartiers ont été coupées d’eau courante pendant plusieurs semaines.

Concernant les mesures conservatoires, nous avons rapidement engagé les petites réparations d’infiltrations avec la pose de Paxalu ou le resserrage des tirefonds mais l’île s’est vite retrouvée sans moyens ! Plus aucune bâche, ni tôles, ni bois de charpente n’étaient disponibles. Pour certaines copropriétés dont la charpente avait été arrachée ainsi que l’ensemble des tôles de toitures, il était alors impossible de fixer des bâches ou quoi que ce soit d’autre pour rendre les lots étanches, sauf à créer une charpente provisoire en engageant des frais importants.

Enfin, au sujet des assurances privatives des lots de copropriétés, nous avons découvert l’existence d’une convention inter-assurance   dénommée CIDPIEC (Convention d’Indemnisation des Dommages aux Parties Immobilières et aux Embellissements dans la Copropriété) avec laquelle nous avons dû composer. Je ne vais pas revenir sur les premiers débats qui concernaient l’application ou pas de cette convention sur le territoire de la Collectivité d’Outre-Mer, ni de son application avec les assurances étrangères non adhérentes… Après avoir analysé la convention, nous avons informé nos clients du fruit de notre réflexion. Un article a été diffusé sur notre blog internet, sur les réseaux sociaux et a même été repris par la presse dès le mois d’octobre. Cet article est toujours consultable à l’adresse http://blog.cagepa.fr/lindemnisation-sinistre-irma-coproprietes-situees-lile-de-saint-martin/

Comme vous le constaterez, notre mission de syndic a donc été largement étendue puisqu’en plus de gérer les parties communes, il nous a fallu subitement gérer l’indemnisation des parties privatives immobilières toujours prises en charge par l’assurance de la copropriété.

Enfin, il nous a semblé primordial d’obtenir au plus vite des justes propositions d’indemnisations. Puisque la récupération des devis était impossible, nous nous sommes rapprochés d’experts et avons organisé la réalisation d’états de perte. Ces états permettent la discussion entre experts d’assurance et d’assuré lors de rendez-vous de pointage. Une fois l’accord trouvé et les démarches administratives réalisées, une proposition d’indemnisation peut enfin nous être proposée.

 

  • Où en êtes-vous aujourd’hui ?

Actuellement, nous commençons à récupérer les propositions d’indemnisations et organisons le planning des assemblées générales aux cours desquelles nous présenterons ces propositions. Les copropriétaires décideront alors des travaux à réaliser.

  • Si je comprends bien, vous n’avez donc pas encore engagé de travaux ?

Pas tout à fait … J’ai sauté une étape dans mes explications. Comme le prévoit la législation, les travaux « urgents » c’est-à-dire tous travaux dont le défaut de réalisation entrainerait un préjudice imminent, peuvent être engagés par le syndic sans convocation préalable de l’assemblée. Nous avons donc engagé certains travaux mais les démarches administratives sont lourdes. Surtout, puisque notre profession est souvent accusés d’accointance avec les prestataires, nous nous devons d’agir en pleine transparence et justifier nos choix par des appels d’offres.

  • Justement, expliquez-nous la façon dont les travaux doivent être engagés ?

Il existe plusieurs sortes de travaux. D’abord, il y a les petits travaux d’entretiens qui ne nécessitent pas beaucoup d’implication de notre part mais actuellement, les problèmes se posent concernant les travaux importants qui nécessitent des procédures préalables spécifiques.

Par exemple, lorsque la charpente d’un bâtiment est touchée il convient de missionner un bureau d’étude chargé d’établir les modalités de reprises techniques. Une fois ce rapport réalisé, il doit être communiqué à un bureau de contrôle qui réalisera son rapport initial du bureau de contrôle. Le bureau de contrôle sera également chargé de la vérification du respect des normes de construction durant toute la réalisation du chantier. Une fois le rapport du bureau d’étude validé par le bureau de contrôle, ce rapport pourra être communiqué aux entreprises pour l’appel d’offre. En plus, il est souvent nécessaire de faire effectuer un relevé précis par un maître d’œuvre, pour vérifier les quantités et le chiffrage du travail à réaliser.

Une fois l’appel d’offre terminé nous devons encore vérifier que les entreprises ayant répondu respectent toutes les obligations administratives et légales avec notamment l’adhésion à une assurance de garantie décennale et le paiement de ses charges sociales. Le maître d’ouvrage doit également souscrire une assurance dommages-ouvrage obligatoire qui permet en cas de sinistre durant une période de 10 ans, d’être immédiatement dédommagé sans recherche de responsabilité.

  • Effectivement vous avez donc une lourde tâche et beaucoup de pain sur la planche. Quelles sont les difficultés que vous rencontrez ?

Outre les difficultés à recevoir les rapports d’expertises définitifs et donc les indemnisations correspondantes, il est évident que le véritable obstacle à la reconstruction est le manque d’entreprises compétentes et disponibles sur l’île.

Le résultat des premiers appels d’offre me rend perplexe sur la complexité de cette phase que nous abordons.

Financièrement, je dois préciser que même si les assurances semblent avoir joué le jeu, nous sommes incapables de garantir que les indemnités versées correspondront bien aux montants des travaux à réaliser. La demande étant supérieure à l’offre, les retards de délais et l’inflation sur les coûts sont prévisibles. De plus, nous ne savons pas si l’indemnité totale permettra de financer tous les travaux et l’ensemble des frais indirects (assurance Dommages-Ouvrage, bureau de contrôle, extérieurs…). Le résultat des premiers appels d’offres devrait répondre à cette interrogation.

  • Pensez-vous avec le recul que votre action aurait pu être améliorée ?

Il est évident qu’avec le recul nous avons tous des leçons à tirer de ce sinistre. Je pense que l’heure n’est pas encore au bilan et préfère utiliser notre énergie à la reconstruction de notre île. Néanmoins, je constate que mon optimisme naturel m’a poussé à ne pas engager les lourds et couteux travaux de mesures conservatoires et avec le recul j’aurai peut-être agit autrement.

  • Comment s’organise la prise en charge des parties immobilières privatives, à savoir les fenêtres, portes d’entrée, les gardes corps… ?

Votre question est judicieuse. D’abord il y a lieu de distinguer les parties privatives des parties communes. Cette distinction se fait d’abord selon le critère d’utilité, ensuite selon le règlement de copropriété. L’assurance de la copropriété couvre l’ensemble des parties immobilières qu’elles soient privatives ou communes.

Dans le cas de la prise en charge des parties immobilières privatives par l’assurance de la copropriété, il s’agit là d’un véritable mystère qui risque de nous donner encore beaucoup de travail. Il existe en réalité 3 types de situations pour les copropriétaires.

Le premier type, est celui du copropriétaire non assuré privativement. Dans ce cas c’est assez simple, mis à part le pouvoir de gérer l’indemnisation de ses parties privatives immobilières, celui-ci devrait simplement attester sur l’honneur auprès de l’assurance de la copropriété ne pas être assuré et donc ne pas avoir été indemnisé pour ses parties privatives.

Le second type est celui d’un copropriétaire assuré qui a effectué une déclaration à son assurance et dont cette dernière l’a intégralement indemnisé puisque rappelons-le, la convention CIDPIEC peut être dénoncée par les assurés. L’assureur du copropriétaire indemnisera alors son client et se retournera vers l’assurance de la copropriété pour obtenir le remboursement de sa prise en charge.

Enfin, il existe un 3éme type, celui du copropriétaire assuré privativement qui a effectué une déclaration auprès de son assurance et dont l’expert lui a déjà indemnisé ses embellissements, son mobilier mais parfois aussi une partie de son immobilier comme les climatiseurs ou une fenêtre… Ce dernier cas est plus difficile à régler car les assureurs veillent à ne pas indemniser un sinistre plusieurs fois. Il appartient donc aux experts d’assurance de récupérer les rapports d’expertise de l’ensemble de ces copropriétaires et de pointer ce qui a été indemnisé ou pas. La difficulté correspond au glanage de tous ces rapports que les experts d’assurance devraient se faire passer mais cette tâche risque d’être encore déléguée au syndic.

  • Votre tâche est ardue. Comment êtes-vous organisé pour faire face à cette charge de travail importante ?

Pour ce qui me concerne, mon équipe a été amoindrie suite aux départs après le passage du cyclone, nous avons donc dû recruter.

Notre profession implique des connaissances spécifiques difficilement trouvables sur l’île, j’ai donc fait le choix de recruter un formateur, professionnel confirmé de l’immobilier qui nous accompagnera plusieurs années pour transmettre et nous assister. Notre équipe est avantageusement toujours composée d’excellents collaborateurs professionnels et passionnés qui connaissent parfaitement les processus d’élaboration de nos tâches.

Enfin, pour être encore plus près de nos clients, nous avons décidé d’installer prochainement une seconde agence sur la partie nord de l’île.

  • Nous vous remercions sincèrement du temps que vous nous avez consacré et de toutes ces informations qui nous permettent de mieux appréhender les difficultés rencontrées par les copropriétés de l’ile. Souhaitez-vous en conclusion, faire passer un message aux copropriétaires ?

Tout d’abord, j’aimerai rappeler que près de 8 mois après le passage du cyclone Irma, nous aspirons tous à retrouver notre confort. Nous comprenons l’impatience de certains copropriétaires mais des règles de copropriété existent. Le non-respect de l’harmonie de l’immeuble ou encore l’empiètement sur les parties communes sont de plus en plus courants. Il s’agit de votre patrimoine, il est primordial que chacun fasse preuve de civisme.

Enfin, je voudrais remercier chaleureusement nos clients de leur confiance et de la sollicitude qu’ils nous témoignent régulièrement. Nous y sommes profondément sensibles et leur garantissons notre dévotion à les satisfaire.

 

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    DAMIEN DAURES

    Bonjour à tous , une question me taraude . Que vous disent les assurances si un autre cyclone nous touche alors que les toitures ne sont pas réparées ,ce qui sera certainement le cas au vue des délais considérables des indemnisations. Car même un cyclone force 3 avec un toit abîmé ou pire des bâches , va occasionner un réel danger. Vont -ils assurer encore ? ou seulement croiser les doigts en espérant que nous soyons épargnés. Ils sont capables de nous assurer contre les catastrophes naturels ,mais incapable de réactivité raisonnable quand cela arrive. Irma a déjà provoqué de nombreux départ définitif , quand sera-t-il pour le suivant…

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