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L’indemnisation du sinistre Irma pour les copropriétés situées sur l’île de Saint-Martin

En tant que syndic professionnel de l’île de Saint-Martin (97150), nous recevons de nombreuses interrogations au sujet des modalités d’indemnisation du sinistre Irma, déclaré « catastrophe naturelle », dans les copropriétés que nous gérons et vous proposons d’en faire un point détaillé.

Tout d’abord, nous vous rappelons que conformément à l’article 9-1 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. ». Cette disposition entrée en vigueur avec la loi ALUR en mars 2014 vous est régulièrement rappelée lors de chaque réunion d’assemblée générale. Notre rappel a d’ailleurs souvent donnée matière à discussion puisque depuis le 1er janvier 2012, il appartient aussi à la Collectivité de Saint-Martin de fixer les règles en matière d’habitation et de logement. Nous considérons toutefois que ce texte concerne aussi le droit des assurances. Notre conseil a donc toujours été d’être bien assuré !

Comme vous l’aurez remarqué, la législation oblige les copropriétaires à s’assurer contre les risques de responsabilité civile et non en garantie de dommages. Dans la pratique il est difficile de souscrire une garantie comprenant uniquement la responsabilité civile. La majorité des copropriétaires assurée l’est donc également en garantie de dommages.

Concernant les copropriétés, là encore la législation oblige chaque syndicat de copropriétaires à s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre mais il n’est nullement fait mention d’une quelconque obligation d’assurance en garantie de dommages. Cependant, puisque le rôle du syndic est de « pourvoir à la conservation de l’immeuble », un défaut d’assurance pourrait lui être reproché. Les syndicats de copropriétaires gérés par des syndics professionnels sont donc généralement assurés en garantie de dommages. Les contrats d’assurance de ces copropriétés couvrent l’ensemble des dégâts immobiliers et les embellissements (selon le contrat), qu’ils soient privatifs ou communs.

Ainsi, il est courant qu’un copropriétaire occupant ou non soit assuré en garantie de dommages tout comme l’est déjà le syndicat des copropriétaires pour le même risque. Cette situation qualifiée de cumul d’assurances est connue des assureurs qui ont justement mis en place des conventions permettant de clarifier la mise en jeu des contrats dans le but d’améliorer les règlements pour les assurés.

Dans ces conditions, lors d’un sinistre causé par une catastrophe naturelle, la convention à appliquer est dénommée CIDPIEC ou Convention d’Indemnisation des Dommages aux Parties Immobilières et aux Embellissements dans la Copropriété.

Ce pacte signé par les assureurs Français s’applique sur le territoire métropolitain et les DOM. Cependant, compte tenu de l’importance du sinistre causé par le cyclone Irma, la Fédération Française de l’Assurance a décidé il y a peu que cette convention soit également appliquée sur le territoire de la Collectivité d’Outre-Mer de Saint-Martin. Bien sûr la convention ne concerne que ses signataires, c’est à dire les assureurs Français. Toute assurance étrangère telle que Nagico pourrait donc ne pas en tenir compte.

Mais alors que dit la CIDPIEC ?

Premièrement, pour l’application de cette convention, il convient d’admettre que tout contrat de copropriétaire occupant, de locataire ou de tout autre occupant est réputé garantir, au titre et dans la limite des biens mobiliers, les embellissements. Et que tout contrat souscrit par la copropriété est réputé garantir au titre et dans la limite des biens immobiliers, les parties immobilières privatives.

Ensuite, il faut noter que le champ d’application de cette convention concerne uniquement les cas de cumuls d’assurance dans les copropriétés verticales et s’applique exclusivement aux locaux à usage d’habitation ou mixte sous conditions. De plus, le sinistre doit avoir touché les embellissements et les parties privatives de ces copropriétés.

Les copropriétés horizontales, aussi appelées « ensemble de pavillons », sont celles qui comportent une partie privative (le pavillon et le terrain sur lequel il est construit) à côté de terrains, aménagements ou service à usage collectif. Dans ces copropriétés, les dégâts causés aux parties immobilières privatives n’entrent pas dans le champ d’application de la convention alors que les sinistres aux parties communes de ces copropriétés relèvent bien de la CIDPIEC. Il n’est pas rare que les copropriétés horizontales ne soient pas assurées en dommage aux biens car les équipements communs sont généralement peu nombreux (éclairage, portail, station d’épuration…) et difficiles à faire assurer. Dans ce cas, il conviendra de régler le sinistre conformément à l’article L. 121-4 du Code des Assurances et aux modalités d’application prévues par la convention concernant les assurances cumulatives.

La CIDPIEC distingue encore les embellissements des parties immobilières privatives. Sont ainsi considérées comme « embellissements » du copropriétaire occupant les peintures et vernis, miroirs fixés aux murs, revêtements de boiseries, faux plafonds, éléments fixés de cuisines ou de salles de bains aménagées, ainsi que tous revêtements collés de sol, de mur et de plafond, à l’exclusion des carrelages et parquets (y compris le parquet flottant) qui doivent toujours être considérés comme des biens immobiliers, quel que soit l’endroit où ils sont fixés sauf lorsque les dommages n’entrainent que des travaux de ponçage ou de peinture. Les embellissements du locataire concernent quant à eux tous aménagements de nature immobilière ou mobilière (revêtements de sol, de mur et de plafond, éléments de cuisines ou de salles de bains aménagées…) qui ont été exécutés à ses frais ou repris avec un bail en cours, dès lors qu’ils ne sont pas devenus la propriété du bailleur. Tel est le cas en cours de bail, au sujet des aménagements exécutés par le locataire lorsque le bail ne contient aucune disposition sur ce point.

Attention, la notion de faux plafonds englobe celle de sous plafonds. Au sujet des éléments de cuisine ou de salles de bains aménagées il s’agit de tous éléments de cuisines ou de salles de bains fixés au sol, au mur et/ou au plafond, quel que soit le mode de fixation, Les éléments non fixés, ainsi que les appareils électroménagers eux-mêmes, sont considérés comme des biens mobiliers.

Par contre, sont considérées comme « parties immobilières privatives » les parties immobilières privatives définies dans le règlement de copropriété, appartenant à un copropriétaire occupant, autres que ses embellissements. Cette convention précise qu’un copropriétaire d’un appartement vacant est considéré comme un occupant.

Les aménagements de nature immobilière ou mobilière appartenant à un copropriétaire non occupant qui ont été exécutés ou acquis par lui, ou qui, bien qu’exécutés par le locataire, ne sont pas la propriété de ce dernier mais celle du copropriétaire non occupant sont également considérées comme « parties immobilières privatives ». Tel est le cas lorsque le bail prévoit que les embellissements s’incorporent à l’immeuble dès leur exécution ou à l’expiration du bail si celui-ci est muet ou encore au départ du locataire.

Terrain détruit par Irma

Conventionnellement, la prise en charge des dommages incombe à l’assureur désigné :

L’assureur du copropriétaire occupant lésé, garantissant les biens mobiliers, prend donc en charge :

  • les dommages aux embellissements mais si la garantie mobilière du contrat du copropriétaire occupant est insuffisante pour permettre l’indemnisation des embellissements et si ce contrat comporte une garantie immobilière sans exclusion expresse des embellissements, l’insuffisance sur embellissements peut être prise en charge par l’assureur de ce copropriétaire au titre de la garantie immobilière.
  • les dommages aux parties immobilières privatives dans les conditions et limites de sa garantie, en complément du contrat de la copropriété en cas d’insuffisance de celui-ci.

L’assureur garantissant la copropriété prend quant à elle en charge :

  • les dommages aux parties immobilières privatives définies dans le règlement de copropriété.
  • les dommages aux embellissements définis en complément du contrat du copropriétaire occupant en cas d’insuffisance de la garantie mobilière et immobilière de celui-ci.
  • les dommages aux parties communes.

Enfin, l’assureur garantissant les biens mobiliers du locataire ou de tout autre occupant prend en charge les dommages aux embellissements.

Bien entendu, ces prises en charge s’exercent dans la limite des garanties. Si le contrat en cumul d’assurances non appelé à jouer comporte des garanties annexes (valeur à neuf, pertes indirectes, honoraires d’experts d’assurés, etc.), celui-ci pourra toujours intervenir, dans les conditions et limites de sa garantie, tout comme en cas de non assurance ou d’insuffisance d’assurances du contrat désigné pour la prise en charge des dommages mais dans ce cas, une concertation au plus tard en cours d’expertise devra être engagée entre l’assureur du copropriétaire lésé et l’assureur de la copropriété. Donc si le contrat d’assurance de la copropriété comporte une limite d’indemnité, il sera toujours possible pour le copropriétaire assuré de réclamer la différence auprès de son contrat d’assurance privatif et ce, que les dégâts portent sur les parties immobilières communes ou privatives.

Le paiement des indemnités correspondants aux dégâts causés sur les parties privatives immobilières est réalisé entre les mains du titulaire du contrat et donc du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic. Il lui appartient alors d’indemniser chacun en fonction du rapport d’expertise. Le syndic pourra également après accord des copropriétaires concernés négocier les futurs travaux privatifs à réaliser. Cette solution est souvent plus économique pour les copropriétaires.

Bien sûr, il est toujours possible pour l’assuré de réclamer à son assurance privative, la prise en charge immédiate de l’ensemble de ses dégâts immobiliers privatifs en refusant l’application de la convention car cette dernière ne lui est pas opposable. L’assureur devra alors réaliser une action en remboursement auprès de l’assurance de la copropriété qui veillera à ce que les indemnités ne soient pas versées 2 fois. Ces vérifications pourront parfois retarder les indemnisations.

Reprenons donc tous ces éléments dans un tableau synthétique !

QUELLE ASSURANCE COUVRE QUOI DANS LES LOTS DE COPROPRIETE A USAGE D’HABITATION ?
L’assurance du syndicat des copropriétaires Cas du copropriétaire non assuré en dommage L’assurance du copropriétaire occupant ou logement vacant L’assurance du copropriétaire non occupant L’assurance du locataire ou de l’occupant quelconques
Copropriété verticale Elle couvre les dégâts causés aux parties communes ainsi que les dégâts causés parties immobilières privatives et embellissements L’assurance de la copropriété couvrira uniquement ses parties immobilières privatives et embellissements L’assurance de la copropriété couvrira ses dégâts immobiliers privatifs. Son assurance couvrira ses embellissements (y compris meuble de cuisine et salles de bains) et son mobilier L’assurance de la copropriété couvrira ses dégâts immobiliers privatifs ainsi que tous ses aménagements de nature immobilière (meuble de cuisine et de salles de bains) Son assurance couvrira uniquement ses dégâts mobiliers et ses embellissements dont il conserve la propriété
Copropriété horizontale ou « ensemble de pavillons » Voir le contrat d’assurance de la copropriété et/ou se rapporter aux règles définies par l’article L. 121-4 du Code des Assurances et leurs modalités d’application prévues par la convention concernant les assurances cumulatives. Son assurance couvrira uniquement ses dégâts mobiliers et ses embellissements dont il conserve la propriété

Ce tableau simplifie évidemment les situations, il conviendra toujours de se rapporter au contrat pour vérifier les garanties de chacun.

Nos conseils :

Dans la pratique, lorsqu’un sinistre touche les parties communes et privatives d’une copropriété, le syndic effectue une déclaration pour le compte du syndicat des copropriétaires alors que les copropriétaires assurés, effectuent une déclaration individuelle auprès de leurs assurances pour leurs parties privatives. Il est courant que l’expert de l’assurance du copropriétaire examine uniquement les dégâts causés au mobilier et aux embellissements. Il peut également relever les dégâts causés aux parties immobilières privatives mais indiquera à l’assuré que c’est à l’assurance de la copropriété de prendre en charge ces travaux conformément à la CIDPIEC. L’expert transmettra alors son rapport à son confrère, missionné pour le compte de la copropriété.

Cet usage entraine toujours quelques litiges car il n’est pas rare que les estimations d’experts varient. Par exemple, il se peut que l’expert de votre assurance privative, estime votre fenêtre à un prix X alors que l’expert de l’assurance privative du voisin, estime la même fenêtre à un prix Y ou encore que l’expert d’assurance de la copropriété estime cette fenêtre à un prix Z.

Pour éviter ces disparités, il est possible de confier la gestion de l’ensemble des dommages immobiliers privatifs au syndic qui négociera directement avec l’expert d’assurance de la copropriété. Les syndics font souvent appel aux services d’experts d’assurés pour défendre les intérêts des syndicats de copropriétaires face à l’expert d’assurance. Dans le cas où la gestion de l’ensemble des dommages immobiliers privatifs est confiée au syndic, ce même expert d’assuré sera alors également chargé de défendre les intérêts des copropriétaires concernés. Bien sûr, cette prestation est rémunérée. Le cout (souvent inférieur à 5% des sommes indemnisées) sera donc à déduire du montant de l’indemnisation reçue pour le compte du copropriétaire car il est rarement pris en charge par les assurances mais n’oublions pas que le rôle de l’expert d’assuré est d’obtenir la meilleure indemnisation possible… Dans ce cas, un pouvoir autorisant le syndic à gérer l’ensemble des dommages immobiliers privatifs du copropriétaire devra être signé.

Cette entente implique pour le syndic en complément de sa fonction de gestion des parties communes, d’avoir à gérer des dégâts supplémentaires. Surtout, elle risque de mener à controverse puisque le pouvoir autorisera le syndic à accepter l’indemnisation proposée et un copropriétaire pourra toujours estimer cette dernière insuffisante. Une confiance totale envers son syndic est donc primordiale.

Attention, la gestion de l’indemnisation diffère de celle de la gestion des travaux à réaliser. Votre syndic pourra donc vous proposer de gérer l’indemnisation de vos parties privatives immobilières et/ou le suivi de la réalisation des travaux de remise en état. Dans le cas où un mandat de gestion locative du bien aura été confié, ce suivi de la réalisation des travaux de remise en état est souvent prévu au contrat. Il sera donc nécessaire de vérifier auprès de son gestionnaire si cette mission peut être déléguée.

 

En conclusion :

Nous pensons que dans le cas d’un lot de copropriété mis en location où pour lequel le propriétaire n’a que peu de temps à consacrer à la gestion de son sinistre ou encore dans le cas d’un lot dont le copropriétaire n’est pas assuré, il est préférable que la gestion de l’indemnisation des dégâts causés aux parties privatives soient confiées au syndic.

Par contre, dans le cas d’un copropriétaire occupant ou d’un copropriétaire pour lequel l’adage serait « jamais mieux servi que par soi-même », il est évidemment préférable que la gestion des dégâts causés à ses parties privatives immobilières soit réalisé par lui. Il discutera alors directement avec son expert d’assurance, fournira les devis et estimations de travaux et discutera de l’indemnisation souhaitée.

Nous espérons que ces informations vous auront éclaircies sur les modalités d’indemnisations liées au sinistre Irma dans les copropriétés de Saint-Martin et restons toujours à votre disposition pour vous conseiller.

Article écrit par:

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Directeur d'agence

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  1. Avatar
    gustave WALTER SCI LADY SAVANNAH

    bonsoir M.Nakache
    je vous remercie pour l’information et je ne manquerai pas de vous contacter prochainement.
    bonne soirée.cordialement.

  2. Avatar
    hotel MERCURE

    Merci Mr Nakache pour ces infos bien utiles, vous avez toute notre confiance .
    Nous apprécions votre excellent travail . Baki

  3. Avatar
    Dr Pierre GAUSSEN

    Mr Nicolas NAKACHE
    Merci pour ces explications. Je vous ai confié de gérer mes intérêts sur l’île de Saint Martin et je vous souhaite bon courage pour la suite, vous en aurez besoin.
    Cordialement.
    Dr Pierre GAUSSEN
    Sarl AGATHA

  4. Avatar
    Chantal Filliat

    Merci M.Nakache pour ce résumé clair qui me permet de comprendre le courrier de mon assurance. Dans l’attente des procédures suivantes, bien cordialement.

  5. Avatar
    Jeanvoine

    Bonsoir, merci beaucoup pour toutes ces explications claires. Nous vous confirmons que nous vous confions la gestion de ce sinistre, ainsi que nous avons commencé à le faire.
    Bien cordialement, et bon courage pour toutes ces tâches qui vous incombent.

  6. Avatar
    Mme Le Curieux

    M.Nakache,
    Je vous remercie de ces explications claires qui éclaircissent les choses.

  7. Avatar
    Rousselot sarl piloma

    Merci pour ces éclaircissements, vous avez toute ma confiance pour suivre les expertises et suivi des travaux nécessaires. Bon courage pour cette tâche difficile et consommatrice en temps
    Cordialement
    Jm Rousselot

  8. Avatar
    DIDIER Roger

    Merci pour ces éclairages et pour ces précieux conseils . Ne reste plus qu’à prendre les bonnes décisions.

  9. Avatar
    Philippe MAÏK

    Nicolas Nakache, merci beaucoup pour ces informations et pour votre suivi.Vous avez toute ma confiance et bon courage pour la ré construction

  10. Avatar
    Michel Levade eurl Mifremat

    Renseignements clairs et précis pour l’avenir immédiat , dont nous vous avons confié la gestion.

  11. Avatar
    BONJOUR Francine

    Merci Mr Nakache, pour ces explications claires et precises.
    Bon courage!

  12. Avatar
    Josyane Werner Andreu

    Merci beaucoup pour votre implication et pour ces explications.
    Je ne manquerai pas de revenir vers vous suite à l’expertise des dégâts le 24/10 par mon assurance en votre présence. Votre aide m’est précieuse.
    Bon courage à vous.

  13. Avatar
    CHABENAT MAUREL

    Merci Monsieur d’avoir pris le temps de nous éclairer sur ce sujet.

  14. Avatar
    SOUBIE JEAN

    MERCI MONSIEUR NACKACHE POUR CES ECLAIRAGES . NOUS VOUS RENOUVELONS NOTRE CONFIANCE POUR LA GESTION DE NOS BIENS ET VOUS EN REMERCIONS.
    CORDIALEMENT

  15. Avatar
    Samier

    Bonsoir Monsieur Nakache.
    Merci beaucoup pour toutes ces explications.
    Nous vous confirmons que nous vous confions la gestion de ce sinistre, ainsi que nous avons commencé à le faire.
    Bien cordialement, et à bientôt.
    M.S.

  16. Avatar
    Samier

    Merci pour cette explication qui nous a paru très claire.
    Nous vous confions mandat pour gérer le suivi de la réalisation de remise en état de l’app)artement.
    Bien cordialement.

  17. Avatar
    LÉCART Patrick

    Merci M. Nakache pour les explications apportées. Nous vous gardons toute confiance et vous donnons le mandat de prendre tous contacts et faire réaliser toutes expertises utiles afin d’assurer pleinement le suivi et la réalisation des travaux de remise en état. Cordialement.

  18. Avatar
    Pierrefeu Jean Louis

    Bonjour Nicolas, Merci , ainsi qu a toute l equipe de Cagepa, d avoir gere avec serieux et professionalisme la situation tres difficile pour tous creee par Irma, ceci malgre les difficultes personelles importantes que cette situation a engedree pour tous. Ma confiance vous est acquise, vous avez bien entendu mon mandat pour faire le necessaire au mieux, comme vous l avez toujours fait. Bon courage pour la suite, tant au niveau de l agence que pour la « remise en fonctionement normal » de vos pries privees, Bien cordialement, JLP

  19. Avatar
    ARNOUX ERIC

    Je vous remercie pour toutes ces informations et vous fait entièrement confiance.
    Bien cordialement
    Eric Arnoux

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