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Plus-value immobilière : nos conseils pour la calculer

plus-value immobilière à Saint-Martin

Si vous envisagez de vendre un bien immobilier dans les mois qui viennent, il est très important de procéder au calcul votre plus-value immobilière en amont. Cela vous permettra de savoir si vous allez tirer un bénéfice de votre vente.

C’est d’autant plus important que votre propriété a dû gagner en valeur au fil du temps, et que vous aurez peut-être besoin de cette rallonge pour financer votre nouvel achat. À l’inverse, si la conjoncture du marché n’est pas favorable et que votre plus-value s’avère plus faible que prévu, vous aurez peut-être intérêt à repousser votre projet de vente pour attendre un meilleur contexte – et, pourquoi pas, opter pour l’option de la mise en location dans l’intervalle.

Calculer sa plus-value immobilière à Saint-Martin est plus ou moins facile en fonction du type de bien vendu. On vous explique tout dans le détail !

Quelle plus-value immobilière à Saint-Martin pour une résidence principale ?

Si vous mettez en vente un bien immobilier qui est votre résidence principale, le calcul de votre plus-value immobilière à Saint-Martin est alors assez simple car vous n’êtes pas soumis à une taxation. C’est vrai quel que soit le type de bien (maison, appartement) ou son emplacement sur l’île (Marigot, Rambaud, Colombier, Grand-Case, Quartier d’Orléans, Cul-de-Sac, Concordia, Terres Basses, etc.).

En substance, il vous suffit de soustraire le prix d’achat du bien de son prix de vente estimé :

Prix de vente estimé – prix d’achat = montant de la plus-value éventuelle

Si votre maison est estimée à 230 000 € et que vous l’avez achetée 180 000 € il y a quelques années, votre plus-value immobilière à Saint-Martin sera donc égale à 50 000 €.

Sauf que ce n’est pas toujours si simple.

D’abord à cause du prix de vente, qui ne peut être qu’une estimation. Vous ne connaîtrez le prix de cession réel qu’au jour de la signature de l’acte définitif chez le notaire, une fois votre vente immobilière terminée. Le prix fixé au départ doit parfois être réduit pour se mouler sur le marché, et c’est sans compter avec la nécessaire phase de négociation.

Ensuite, du fait que le prix d’achat doit être considéré dans sa globalité. C’est-à-dire que vous devez prendre en compte non seulement le prix auquel vous avez effectivement acquis le bien, mais également tous les frais occasionnés par le processus de vente (frais de notaire, droits d’enregistrement, TVA…) ainsi que le coût des éventuels travaux réalisés pour pouvoir y emménager (raccordement aux réseaux d’eau et d’assainissement, rénovation, mise aux normes, etc.).

Votre calcul de plus-value immobilière à Saint-Martin va évoluer en fonction. Reprenons notre exemple précédent : 230 000 €, c’est la valeur estimée de votre maison ; 180 000 €, le prix d’achat de base, auquel il faut ajouter 10 000 € de frais et 15 000 € de travaux – ce qui fait une somme de 205 000 € en tout. Finalement, vous parvenez à vendre votre demeure pour 220 000 € après négociation. Vous obtenez donc une plus-value réelle de 15 000 €.

L’avantage, c’est que vous ne serez pas taxé sur cette cession. Les choses sont différentes si le bien n’est pas votre résidence principale.

plus-value immobilière à Saint-Martin

Quelle plus-value pour un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale ?

Il arrive parfois qu’on vende un bien immobilier qu’on n’habite pas, ou qui n’est tout simplement pas habitable. Il peut s’agir d’une maison de campagne, d’un investissement locatif ou d’un bien qui n’est pas à usage d’habitation (une place de parking, un box de rangement, etc.).

Dans ce cas, il faut ajouter au calcul de votre plus-value immobilière à Saint-Martin une taxe sur les plus-values. Celle-ci s’élève à 34,5 % en tout, et comprend l’imposition sur le revenu ainsi que les prélèvements sociaux.

Il s’agit donc de diviser le calcul en deux phases :

  1. Le calcul de la plus-value brute, comme indiqué plus haut ;
  2. Le calcul de la plus-value nette, à partir du montant brut duquel il faut soustraire la taxe – tout en prenant en compte les abattements fiscaux.

Car, oui : vous avez droit à des déductions fiscales sur la taxe frappant la plus-value immobilière à Saint-Martin. Voyons comment cela fonctionne.

Les abattements à prendre en compte

La réglementation prévoit deux abattements dont le montant est fonction du nombre d’années de possession du bien immobilier. Ces abattement sont de :

  • 1,65 % par an (après 5 ans de possession), puis 1,60 % pour la 22e année et 9 % au-delà, jusqu’à la 30e année, au titre des prélèvements sociaux.
  • 6 % par an (après 5 ans de possession), puis 4 % pour la 22e année, au titre de l’impôt sur le revenu.

Ce qui signifie deux choses : d’une part, si vous possédez un bien qui n’est pas votre résidence principale depuis moins de 6 ans, vous serez taxé plein pot sur la plus-value réalisée. D’autre part, si vous possédez le bien depuis plus de 30 ans, vous serez exonéré de cette taxe sur la plus-value immobilière à Saint-Martin.

Cela vous semble complexe ? Aidez-vous de cette calculatrice très pratique pour faire vos calculs !

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Les exonérations possibles

Nous venons de voir qu’une durée de possession du bien supérieure à 30 ans permet d’être exonéré en totalité de cette taxe sur la plus-value. Mais il existe d’autres cas d’exonération :

  • La revente d’un bien dont la valeur ne dépasse pas 15 000 € par propriétaire, et jusqu’à 30 000 € pour deux propriétaires (dans le cas d’un box de rangement, d’une place de parking ou d’une petite parcelle de terrain).
  • La revente d’un bien situé en France par un propriétaire qui ne vit plus sur le territoire français.
  • La revente par un propriétaire qui remplit certaines conditions sociales, comme des revenus modestes, une faible pension de retraite, une pension d’invalidité, etc.

En dehors de ces quelques cas, vous ne pourrez pas échapper à la taxation sur votre plus-value immobilière à Saint-Martin !

Vous avez encore des questions à ce sujet ? Contactez notre équipe de professionnels de l’immobilier !

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