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Vendre un bien

Ce qu’il faut savoir avant de mettre votre bien immobilier en location

location sxm

Vous avez décidé de ne pas vendre votre propriété immédiatement, mais de la mettre en location pendant quelques années. Ou alors vous envisagez de réaliser un investissement locatif afin de vous constituer un patrimoine et de profiter des revenus fonciers.

Mais savez-vous par où commencer ? Avez-vous une bonne idée de la façon dont les locations fonctionnent ? Quel type de bail vous pouvez proposer à vos occupants ? Pour combien de temps ? Avez-vous conscience des difficultés inhérentes à un tel projet et des obstacles qui risquent de se présenter sur votre chemin ?

Ce guide vous donne toutes les informations indispensables pour mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin !

Mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin : les aspects techniques

Il existe différentes possibilités pour mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin. Faisons le tour de ce que vous avez le droit de faire (ou non).

La durée de location

On se fait souvent une idée tronquée de ce que « mettre en location » signifie. Il est vrai que, dans la plupart des cas, un propriétaire bailleur loue un bien immobilier (vide ou meublé) à des occupants pendant une durée assez longue : plusieurs années pour le moins. Les locataires usent alors du bien en qualité de résidence principale.

Pourtant, il est également possible de mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin pour des durées plus courtes : quelques semaines ou mois. On parle alors de locations touristiques ou saisonnières. Cette solution est intéressante dans la mesure où vous ne louez le logement que le temps désiré, sans avoir à signer de bail qui vous engage sur 1 ou 3 ans. Mais c’est aussi une option qui demande plus de travail et une présence active.

Dans cet article, nous allons nous intéresser aux locations longue durée.

A louer sxm

Le type de location

Pour mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin, vous pouvez choisir deux solutions :

  • Louer le logement nu, sans meuble ni équipement. Seul le minimum vital est requis : lavabo et douche ou baignoire dans la salle de bain, installation électrique, etc. Ce type de location est régi par la loi du 6 juillet 1989.
  • Louer le logement meublé, avec comme obligation de mettre à disposition de vos locataires un minimum d’ameublement (lit, canapé, cuisine équipée… voir la liste fixée par décret). La loi ALUR de 2014 réglemente ce type de location. Par définition, toute location saisonnière ou touristique est une location meublée.

Dans les deux cas de figure, il faut savoir que mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin nécessite de proposer aux occupants, à tout moment, un logement considéré comme décent – au niveau du confort, de l’hygiène et de l’absence de risques pour les locataires.

Le bail de location

Le bail locatif est le contrat signé entre le propriétaire et l’occupant en fonction du type de location.

Une location nue s’accompagne d’un bail de 3 ans minimum. Ce bail est renouvelable de façon tacite : si personne ne le résilie, il se poursuit naturellement.

Une location meublée nécessite un bail d’1 an minimum, lui aussi renouvelable par reconduction tacite. Le contrat descend automatiquement à 9 mois lorsqu’il s’agit d’un étudiant, soit la durée de l’année universitaire.

Si vous souhaitez mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin pour plusieurs personnes, sous la forme d’une colocation, vous avez alors le choix entre plusieurs contrats (chaque locataire signe son propre bail) ou un bail unique qui englobe tous les occupants, chacun étant alors responsable du bon versement du loyer.

Voyez ici dans le détail ce que le bail de location doit contenir.

Résiliation et préavis

Quel que soit le bail signé, votre locataire pourra donner congé à tout moment en respectant un préavis minimum d’un mois. En général les préavis de départ des baux d’habitation nue sont de 3 mois.

Par contre, cette règle ne s’applique pas aux propriétaires-bailleurs. Si vous souhaitez vous séparer de votre locataire avant l’échéance prévue par le bail, vous devrez lui donner un préavis de 6 mois. Et vous ne pourrez le faire que si…

  • Vous voulez vendre votre bien immobilier ;
  • Vous envisagez de le louer à un membre de votre famille ;
  • L’occupant ne respecte pas les règles de bonne conduite édictées dans le bail.

Il faut donc bien se rendre compte que mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin vous engage pour une certaine durée locative.

Mettre en location : les aspects financiers

Au-delà des questions techniques, il y a des aspects financiers à considérer lorsqu’on souhaite mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin.

Et notamment : le montant du loyer et la taxation sur les plus-values.

Fixer le loyer

Vous ne louez pas votre logement bénévolement : à juste titre, vous espérez en tirer des revenus locatifs. Ces revenus dépendent du loyer que vous aurez fixé.

Comment cela fonctionne-t-il ? Techniquement, vous êtes libre de définir le montant du loyer. Vous pouvez choisir de respecter la moyenne du marché ou gonfler les prix. Bien sûr, plus vous serez raisonnable à cet égard, plus vous louerez le bien facilement. Cette décision dépend aussi de l’état contextuel du marché et des qualités intrinsèques du logement.

Vous devez ensuite déterminer les modalités de paiement (chèque ou virement).

Enfin, vous pourrez réviser le loyer à date fixe, chaque année, suivant l’indice de référence IRL établi par l’Insee.

La taxe sur la plus-value à la revente

Il faut savoir également que mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin a des conséquences fiscales : en tant que propriétaire-bailleur, vous n’êtes plus éligible à l’exonération sur la taxe qui frappe les plus-values.

De fait, lorsque vous déciderez de vendre votre bien immobilier, vous devrez vous acquitter de cette taxe (34,5 % à taux plein, moins les abattements progressifs pour chaque année de possession).

Pour ce qui est des autres points fiscaux à connaître, nous vous invitons à lire notre guide de fiscalité locative. Surtout, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel de l’île qui sera à même de vous spécifier toutes les particularités fiscales de Saint-Martin.

Mettre en location : la question de la gestion locative

Dernière chose à savoir avant de mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin : vous pouvez choisir de gérer tous les aspects de cette location par vos propres moyens ou préférer en confier les rênes à un professionnel de l’immobilier.

La seconde solution est plus intéressante à tous points de vue. Laisser une agence s’occuper de votre gestion locative vous permet de ne pas vous soucier :

  • De préparer et diffuser une annonce de location,
  • De chercher des locataires,
  • De vous assurer de la solidité de leur dossier,
  • De collecter les loyers,
  • D’entretenir le bien au quotidien,
  • De gérer les éventuels problèmes (impayés de loyers, dégradations, etc.).

La gestion locative professionnelle est donc une option particulièrement tranquillisante au moment de mettre en location un bien immobilier à Saint-Martin.

Vous voulez en savoir plus sur les modalités de location ? Posez toutes vos questions à notre équipe immobilière !

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Directeur d'agence

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