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Vendre un logement occupé à Saint-Martin : 5 choses à savoir

vente immobilière à Saint-Martin

Vous aimeriez pouvoir vendre ce bien immobilier qui vous pèse, mais voilà : vous avez encore un locataire et l’échéance du bail est lointaine. Comment faire ? Attendre que le contrat se termine ? Ou essayer de trouver un acquéreur qui acceptera d’acheter un bien occupé ?

La seconde solution est tout à fait possible. Vous pouvez tomber sur un acheteur qui souhaite lui-même réaliser un investissement locatif – auquel cas la situation lui conviendrait parfaitement, puisqu’il n’aurait pas à faire les démarches pour trouver un occupant. Ou vendre le bien à quelqu’un qui est prêt à patienter le temps nécessaire avant de pouvoir y habiter.

Toutefois, il y a un certain nombre de choses à savoir quand on veut réaliser une vente immobilière à Saint-Martin avec un locataire dans les lieux. Voici lesquelles.

Vente immobilière à Saint-Martin : céder un bien occupé

Vous avez acheté un appartement près de l’océan, à Marigot, en guise d’investissement locatif ; ou bien vous aviez l’intention de vendre votre résidence principale mais le contexte économique n’était pas favorable, et vous avez décidé de la mettre en location en attendant des jours meilleurs…

Quelle que soit l’origine de votre statut de propriétaire bailleur, vous voilà dans une situation complexe : vous voudriez pouvoir vous séparer du bien en question, mais le locataire n’a pas encore quitté les lieux. Vous pourriez attendre que le bail locatif arrive à échéance, mais vous ne le souhaitez pas – ou vous êtes dans l’obligation de vendre rapidement.

Sachez qu’il est possible de procéder à une vente immobilière à Saint-Martin quand le logement est occupé. À condition d’avoir en tête 5 informations importantes !

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1. Votre locataire doit être en règle

C’est sans doute une évidence, mais il est primordial de la rappeler : pour que votre vente immobilière à Saint-Martin d’un logement occupé se déroule dans les bonnes conditions, il faut que votre locataire soit parfaitement en règle.

Cela veut dire que…

  • Vous devez avoir signé ensemble un bail de location correctement rédigé ;
  • La mise en location du bien doit être déclarée et légale ;
  • Votre locataire doit avoir des papiers ;
  • Votre locataire doit avoir souscrit une assurance habitation (contre les risques locatifs a minima) ;
  • Vous ne devez pas être en conflit avec votre locataire pour une raison ou une autre (impayés de loyers, dommages occasionnés au logement, problèmes de voisinage, etc.).

Si tout n’est pas en règle, votre vente immobilière à Saint-Martin risque de capoter. En effet : quel acquéreur a envie de se coltiner un locataire qui occupe le logement illégalement, qui ne respecte pas la loi, ou qui risque de lui créer des soucis ?

2. Le contrat de location se poursuivra à l’identique avec le nouveau propriétaire

Le choix de vendre un logement habité crée souvent des tensions. Le locataire peut craindre les conséquences d’une vente immobilière à Saint-Martin, y compris si celle-ci consiste à trouver acquéreur pour le bien en l’état, c’est-à-dire encore occupé. En somme, il ne sait pas vraiment à quelle sauce il sera mangé.

Rassurez-le : de son point de vue, rien ne changera. Le contrat de location se poursuivra dans les mêmes conditions jusqu’à échéance, avec les mêmes règles de révision du loyer.

Seules exceptions :

  • Le changement de propriétaire bailleur annule de fait l’engagement du garant;
  • Le nouveau propriétaire prend en charge la conservation puis la restitution du dépôt de garantie.

Pour que votre vente immobilière à Saint-Martin se passe bien, un conseil : faites les présentations aussi vite que possible entre votre locataire et le futur propriétaire. Celui-ci pourra lui laisser ses coordonnées et régler immédiatement la question du dépôt de garantie avec vous.

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3. La valeur du bien risque de subir une décote

Malheureusement, c’est une réalité que vous devez prendre en compte : au cours d’une vente immobilière à Saint-Martin d’un logement occupé, il y a de grandes chances que la valeur du bien subisse une décote. Celle-ci peut être plus ou moins importante en fonction du temps qui vous sépare de l’échéance du bail locatif – mais entre 10 et 20 % pour le moins.

Ce n’est pas une fatalité. Tout dépend de la nature du projet immobilier de l’acquéreur. S’il souhaite réaliser un investissement locatif, le fait d’acheter un bien déjà occupé ira dans le sens de ses plans et lui fera même gagner un temps précieux : pas besoin de chercher un locataire ou de confier cette mission à une agence immobilière. Dans ces conditions, vous pourrez en obtenir le prix désiré.

Toutefois, vous risquez de tomber sur un acheteur qui envisage d’habiter le bien à terme, ou de le faire habiter par quelqu’un qu’il connaît. Dans ce cas, il voudra négocier une décote intéressante qui viendra compenser le handicap représenté par la présence du locataire actuel.

4. Pas de droit de préemption pour votre locataire

En apprenant que vous vous apprêtez à mettre en vente sa résidence principale, votre locataire vous signale qu’il a un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour vous faire une offre d’achat concernant ce bien. Avant de lancer votre propriété sur le marché, vous devez d’abord en passer par des négociations avec lui.

Or, ce n’est pas tout à fait vrai. Le droit de préemption s’applique effectivement, mais dans certaines circonstances :

  • Si vous louez le bien nu ;
  • Si vous vendez après avoir donné congé à votre locataire dans les règles.

Dans le cas d’une vente immobilière à Saint-Martin pour un logement occupé, donc avant échéance du bail locatif, votre locataire ne jouit pas du droit de préemption. Vous avez le droit de mettre en vente le bien sans passer d’abord par lui.

Bien sûr, rien ne vous empêche de proposer à votre locataire de vous faire une offre d’achat !

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5. Attendez-vous à payer une taxe sur l’éventuelle plus-value

Ce dernier point est valable pour une vente immobilière à Saint-Martin d’un logement occupé, mais également pour toute vente d’un bien qui ne serait pas votre résidence principale.

En tant que propriétaire bailleur, vous serez soumis à la taxe sur les plus-values immobilières. Sauf cas exceptionnels (notamment le fait de posséder le bien en question depuis plus de 30 ans), vous devrez donc verser une contribution à l’État au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux, moins les abattements prévus.

Pour plus de renseignements et pour apprendre comment calculer cette plus-value, lisez notre article consacré au sujet.

Vous connaissez maintenant les points essentiels pour une vente immobilière à Saint-Martin d’un logement occupé. À vous de jouer !

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Directeur d'agence

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