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fiscalité locative à Saint-Martin
Faire gérer un bien

Comment déclarer vos revenus fonciers ?

Louer un bien immobilier n’est pas de tout repos. Et quand il s’agit de gestion locative, les choses se compliquent assez vite. En tant que bailleur, vous devez avoir quelques connaissances en matière de fiscalité locative à Saint-Martin. Cet article est fait pour vous éclairer au sujet des revenus fonciers et de vos obligations au regard de votre déclaration d’impôt.

Fiscalité locative à Saint-Martin : à quoi correspondent les revenus fonciers ?

Les revenus fonciers sont les loyers que perçoit un propriétaire qui loue un bien non-meublé (location vide). Les revenus fonciers sont les loyers réellement versés pendant l’année civile (hors loyers impayés et versements décalés), auxquels on ajoute des sommes spécifiques :

  • Les dépenses mises par convention à la charge du locataire qui sont normalement payées par le propriétaire (taxe foncière, avantages en nature sous forme de travaux effectués par le locataire à ses frais, etc.).
  • Les subventions et les indemnités (subventions de l’Agence nationale de l’habitat dans le cadre du financement de travaux, indemnités versées par l’assurance pour couvrir des loyers impayés ou des dommages causés au logement, etc.).
  • Les recettes accessoires ou exceptionnelles (des loyers provenant de la location du droit d’affichage, par exemple).

Dès lors que vous louez un bien immobilier (appartement, maison, box de rangement, local commercial, terrain (etc.), vous devez déclarer les revenus fonciers à l’administration fiscale.

Les revenus fonciers ne prennent pas en compte les charges récupérables. Ces charges sont en réalité payées mensuellement par le locataire sous forme de provisions. La fiscalité locative à Saint-Martin n’inclut donc pas les charges locatives.

Comment déclarer des revenus fonciers ?

La première chose à savoir est que votre régime de déclaration fiscale dépend du montant de vos revenus perçus au cours de l’année civile.

Le régime forfaitaire

Vos revenus fonciers n’excèdent pas 15 000 euros par an (hors charges) ? Alors le régime applicable et le régime forfaitaire, ou « micro foncier ». Il vous permet de bénéficier d’un abattement de 30 % appliqué sur les loyers qui est censé couvrir les dépenses et frais à votre charge.

Lorsque que le montant des loyers versés par le locataire est supérieur aux charges engagées pour le logement, on parle de bénéfice foncier. Ce montant est intégré à l’ensemble de vos revenus (traitements et salaires, allocations, etc.) après abattement, dans l’optique du calcul de votre impôt sur le revenu.

Dans le cadre du régime forfaitaire, il n’y a pas de déclaration particulière à remplir. Il suffit de renseigner les montants des revenus fonciers sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n°2042).

Le régime réel

Si vos revenus sont supérieurs à 15 000 euros (hors charges), c’est le régime réel qui s’applique. Le régime réel permet aux propriétaires bailleurs de déduire les charges et les frais engagés pour le logement, de vos revenus fonciers.

Si ce régime présente un véritable avantage dans votre cas, vous pouvez opter pour ce régime même si les revenus fonciers sont inférieurs ou égaux à 15 000 euros par an.

Si le résultat foncier est bénéficiaire, il s’ajoute aux revenus annuels, et le montant global est soumis à l’impôt sur le revenu. Si le résultat foncier est déficitaire, le montant des revenus s’impute sur le revenu global annuel. Cela vous permet de faire baisser le montant pris en compte pour calculer le montant de votre imposition.

Pour déclarer vos revenus fonciers dans le cadre du régime réel, vous devez remplir un document annexe à la déclaration générale. Il s’agit de l’imprimé n°2044 ou n°2044 spécial (pour les bénéficiaires d’un régime de défiscalisation type Pinel ou Scellier).

fiscalité locative à Saint-Martin

Le mécanisme de déduction des charges

Certaines sommes peuvent être déductibles des revenus fonciers. Pour cela, elles doivent être liées à un bien loué dans le cadre d’un bail locatif. Ces frais et charges doivent avoir été versés au cours de l’année faisant l’objet de la déclaration, et doivent s’appuyer sur des justificatifs (comme des factures) que l’administration fiscale est en droit d’exiger.

Voici les frais concernés :

  • Les frais liés l’entretien du logement, aux éventuels travaux de réparation, ou à diverses actions visant à l’améliorer.
  • Les dépenses payées par le locataire et qui n’ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année de son départ (par exemple : les charges récupérables).
  • Les provisions pour charges de copropriété.
  • Les primes d’assurance (propriétaire non occupant ou garantie des loyers impayés).
  • Les taxes (taxe foncière, taxe sur les surfaces de stationnement, etc.).
  • Les frais de gestion locative de l’agence immobilière mandatée, les dépenses relatives à une procédure judiciaire, et la rémunération des personnes qui s’occupent de l’immeuble (garde, concierge…).
  • Les intérêts d’emprunt et les frais relatifs à l’obtention du crédit (constitution du dossier, hypothèque…).

Notez que ces charges déductibles ne concernent que le régime réel. Si vous êtes soumis au régime forfaitaire, l’abattement de 30 % est prévu pour couvrir les frais et charges payées par le propriétaire bailleur.

Quels sont les recours cas de loyers impayés (ou versés en retard) ?

Parmi les différents risques de la location, il y en a un que redoutent tous les propriétaires. Il s’agit des loyers impayés. Sachez que les loyers qui n’ont pas été payés par le locataire ne sont pas pris en compte dans les revenus fonciers à déclarer à l’administration fiscale. En revanche, vous devez prouver avoir entrepris des démarches pour régler la situation avec le locataire.

Il est également possible que votre locataire verse ses loyers dus en avant ou après la période prise en compte pour la déclaration des revenus fonciers. Vous devez déclarer ces loyers pour l’année civile en cours.

La fiscalité locative à Saint-Martin est un point important si vous êtes propriétaire bailleur. Une erreur sur votre déclaration de revenus fonciers peut avoir de lourdes conséquences et vous faire perdre de l’argent. Afin de limiter les risques, il est conseillé de confier cette tâche délicate à un professionnel de la gestion locative.

Article écrit par:

Directeur d'agence

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